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24.02.2013
Un investissement à saisir à Marseille
Vous avez 30 000€ à investir et la capacité de financer 3300€ en moyenne chaque année pendant 10ans? Si oui, je vous propose de faire une plus-value de 32 000€ en 2023 et au-delà de percevoir 350-400€ de revenus net d’impôt par mois.
Si cela vous intéresse alors lisez la suite et contactez moi
Le bien que je propose à la vente est un type 1 au 3ème étage sans ascenseur situé rue Roger Brun. Il fait 35m2, est loué 500€ par mois et mis à prix 95 000€.
Rue Roger Brun, on est dans le 13005, un quartier sans problème à Marseille. L’appartement a été refait il y a quelques années et est en bon état, avec un locataire en place dans un immeuble ancien sans charge.
Hypothèse de base réelle
Apport de 30 000€
Mensualités à 675€ soit 8100€ par an pour emprunter 70 000€ sur 10 ans.
35€ par mois de foncier soit 420€ par an
40€ par mois de travaux sur l’appartement et/ ou l’immeuble (480€ annuel) à provisionner ( 8% des loyers pour un appartement en bon état et un immeuble correctement entretenu me semble une hypothèse raisonnable)
Bail actuel : loyer à 500€ soit 6000€ par an
CSG à 15% et tranche de l’impôt sur le revenu à 10%
Simulation de l’imposition
6000€ de loyer
-2000€ d’intérêts
-420€ d’impôt Foncier
-420€ de travaux
– déduction forfaitaire de 10%
= un revenu imposable de 2800€ donc 420€ de CSG et 280€ d’Impôt sur le revenu pour une tranche à 10%.
Simulation des besoins de trésorerie dans le temps
Trésorerie nécessaire la 1ere année :
6000€ (loyers)- 8100€ (mensualité du crédit)-420€ (travaux)-420€ (impôt foncier)-420€ (CSG)-280€ (impôt sur le revenu)= 3640€ d’effort
Simulation des besoins en trésorerie avec un impôt foncier qui augmente de 5% par an et les loyers de 2% par an :
Chaque année, l’effort de trésorerie va baisser d’environ 100€. Sur les 10 années, vous devez cumuler 33 000€ d’apport pour boucler le financement sur toute la durée.
Certes, la période n’est pas bonne pour investir à cause du massacre fiscal et de la dépression qui a saisi de nombreux chefs d’entreprise mais il y a toujours des choses à faire. Pour ceux qui ont quelques fonds à investir c’est quand même beaucoup mieux que le livret A ou l’assurance vie…
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